Spółki, które kupiły tereny: przy Wałowej, Sienkiewicz (galeria) i Św. Jana (koło tunelu) są powiązane właścicielsko. Zbieg okoliczności?
W lipcu 2011 roku spółka NDM Projekt kupiła po przetargu grunt przy ul. Wałowej. W umowie sprzedaży gruntu z 01.07.2011 spółka zobowiązała się do zabudowania działki w terminie 5 lat. W ogłoszeniu o przetargu, jak i umowie były zapisy o obowiązku uiszczenia kary w przypadku spóźnienia w realizacji budynku. Jej wysokość za każdy pełen rok spóźnienia to 79 569,93 (10% ceny nieruchomości). Pozwolenie na użytkowanie wydano 29.10.2018 r., w związku z tym miastu należy się prawie 160 tys. zł za okres 02.07.2016-01.07.2018, dwa pełne lata. Informacja z UM mówi, iż przystąpiono do egzekucji kary, ale jak dotąd nieskutecznie. Z pozoru wszystko jest ok: przetarg, umowa, zapisy o karach tylko, że spółka jest be, bo nie płaci kar. Tylko, że szczegóły to wielkie ALE i same niezrozumiałe działania ze strony samorządu.
BRAK LICYTUJĄCYCH - PRZETRAG Z JEDNYM UCZESTNIKIEM. Jak to możliwe, że w przetargu na tak atrakcyjny teren stratuje jedna firma? Nie oszukujmy się, deweloperzy polują na takie perełki w centrum miasta, jest ich niewiele. Odpowiedź jest banalna i oczywista. Potencjalni chętni policzyli i wyszło, że to żaden biznes kupić ten grunt, po określonej cenie i zabudować zgodnie z planem zagospodarowania, więc wcale nie był wtedy taki atrakcyjny. Do tego trzeba dodać, że w 2011 roku otoczenie Wałowej był inne niż kilka lat później. Nie zakładam najgorszego scenariusza, że ktoś zdradził jednej spółce, że plan zagospodarowania się zmieni na bardziej korzystny inwestycyjnie. Jednak jeszcze przed przetargiem uchwalono w radzie miasta przystąpienie do zmiany planu dla tego terenu, ale nie wspomniano o tym w ogłoszeniu przetargowym.
WIĘCEJ DLA INWESTORA - ZMIANY W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA. Jak się okazało władze miasta zmieniły kilka razy plan zagospodarowania po sprzedaży gruntu. Mówiąc krótko: to pozwoliło na wybudowanie większej powierzchni lokali na sprzedaż, czyli lepszą rentowność z inwestycji. Zmieniono wiele parametrów budynku oraz zredukowano wymaganą ilość miejsc parkingowych z 1 na mieszkanie do 10 dla całego budynku, budynek ma około 70 lokali. Parking obok budynku (od strony parku Cedron) jest miejski. Do budynku należą wyłącznie garaże wewnętrzne. Przystąpienie do zmiany, jak i sama zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego były poddawane pod głosowanie na wniosek Prezydenta, a rada miasta przyjęła te uchwały.
WIĘCEJ DLA INWESTORA – REALIZACJE MIEJSKIE W SĄSIEDZTWIE. Faktem jest, że miasto zainwestowało sporo pieniędzy w otoczeniu sprzedanej wcześniej nieruchomości. Przeznaczyło teren pod parking przy budynku na sprzedanej działce, który służy mieszkańcom budynku Wałowa 30/30a. W 2018 roku było oficjalnie wiadomo (ogłoszono przetarg) o budowie Parku Cedron. To wszystko działa na korzyść sprzedającego, lokale są bardziej atrakcyjne, czyli droższe.
WEZWANIE DO ZAPŁATY DOPIERO PO 2 LATACH. W listopadzie 2018 roku było jasne, że inwestor zakończył budowę. Równie jasne było, że nastąpiło opóźnienie w odniesieniu do terminu z umowy, i miastu należą się kary umowne. Pytanie: dlaczego pismo o zapłatę kary UM skierował do spółki dopiero w październiku 2020 roku? Być może to wpłynęło na możliwość skutecznego jej wyegzekwowania, a na pewno na termin? Kary płaci spółka, która grunt kupiła bez względu na to co się potem z nim stało, może te spółki znikają lub robią się niewypłacalne? We wrześniu 2020 roku zająłem się społeczną pracą w Wejherowie, między innymi dotyczącymi tego terenu sprzedanego przez miasto. Pismo o zapłatę kary wysłano kilka tygodni po rozpoczęciu moich działań, a można było prawie dwa lata wcześniej. Może przypadek.
ZERO ZAMIAST 30% - OPŁATA PLANISTYCZNA. Zmiana planu zagospodarowania oczywiście jest możliwa, ale ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym częściowo zabezpiecza interes publiczny. Od wzrostu wartości gruntu, w związku ze zmianą planu zagospodarowania gmina może pobrać opłatę planistyczną do 30% od części, o jaką wzrosła wartość nieruchomości. To dotyczy wyłącznie przypadków, w których właściciel zbywa nieruchomość, z takim przypadkiem mamy do czynienia, ponieważ nieruchomość zmieniła właściciela. Taki pieniądze są dochodem własnym gminy, zasilają budżet miasta, o ile są. Ale stawkę dla tego terenu zmieniono na 0%, zamiast możliwych 30%. Trzydzieści procent przynajmniej częściowo zrekompensowałoby miastu wzrost wartości działki, ale zrezygnowano także z tego. Najkorzystniejszą opcją, i oczekiwaną jest sprzedaż gruntu po uchwaleniu ostatecznego planu zagospodarowania i jak najwięcej chętnych na przetargu.
PREZYDENCI NABYLI LOKALE. Powiedzmy sobie jasno i wyraźnie, to źle wygląda. Prezydent Kraszkiewicz i Hildebrandt nabyli lokale w nieruchomości postawionej na działce sprzedanej przez miasto. W tym procesie wszystko jest inaczej niż powinno, a najwyżsi urzędnicy magistratu są właścicielami dużych lokali, i każdy dysponuje dwoma miejscami parkingowi, w sumie zajmują 4 z 10. Prezydent Hildebrandt ma lokal usługowy, który wynajmuje bankowi. Szkoda, że nie udało się wynająć miejskiego pustostanu, na przykład przy Św. Jacka. Czy Prezydenci mogą nabywać lokale w takich okolicznościach – formalnie mogą. Czy muszą i powinni kształtując plan zagospodarowania? To już inna kwestia. A do tego wszystkiego kształtowali go po przetargu, i dostosowali do projektu złożonego przez inwestora we wniosku o pozwolenie na budowę.
Bartosz Skwarło
fb.com/wejherowomiasto